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雅居乐业绩会:毛利的跌落 成也海南

  • 来源:互联网
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  • 2019-08-25
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  观点地产网周三,香港四季酒店、万豪酒店稍显热闹,万科、雅居乐、建业、佳兆业美好等房企扎堆举行中期业绩会。

  下午16时,雅居乐在万豪酒店召开2019中期业绩会,主席兼总裁陈卓林、副总裁潘智勇、副总裁王海洋出席现场。值得一提的是,因前几月首席财务官张森的辞任,除了主席陈卓林,现场回答媒体也更多交给了潘智勇与王海洋。

  这家于去年刚迈过千亿门槛的房企,在今年上半年算是踩点达成指标。年报显示,上半年,雅居乐累计预售的地产项目金额582亿元,完成全年预售52%。

  “今年上半年的业绩算是不错了,尤其是在预售金额上能达到52%的目标,我们相信全年的目标是不会变的。”作为掌门人,陈卓林肯定了雅居乐上半年的表现。

  但他也表示,下半年的经济和环境具有挑战性,“去年我们说今年要实现10%的销售增幅,大家说保守,现在看保守就对了。”陈卓林顺带调侃了年初公布销售目标时外界的反应。

  不过,当天业绩会所聚焦的更多来自于一项标红的指标。

  上半年,雅居乐毛利为82.2亿元,同比下跌31.6%,毛利率为30.3%,同比下降19.3%——这样数据对于毛利水平一向较高的雅居乐而言,显然是突兀的。

  毛利的问题引来了现场媒体们的几番追问,在潘智勇忙着解释海南区域项目所造成的影响时,陈卓林还是显得自信沉着。

  “现在整个行业的毛利率要达到30%以上,已经算很好了。”

  毛利的跌落:成也海南

  中期报告显示,上半年,雅居乐毛利及毛利率均有不同程度的下滑,其中,毛利率为30.3%,同比下降19.3%。这对于雅居乐来说是少见,从2015年到2018年,雅居乐的毛利率从25.1%升至43.9%。

  如此大幅度的下降,对于这家高毛利率的房企来说,不可能没有感知的。事实上,早在年初2018年业绩会时,前财务首席官张森就提前预告了这一问题。

  彼时张森表示,因受累于海南岛项目,预计2019年毛利率水平将出现下滑,相对会比较保守,估算大概在30%以上。

  在此次半年度业绩报告中,雅居乐称,毛利率下降主要是由于多个城市受“因城施策”的影响,导致高毛利率项目的销售收入确认占比大幅下降,致使集团整体毛利率有所下降。

  外界都很敏锐地捕捉到,其中最主要的影响是在海南。

  据悉,经历去年调控之下,海南房地产市场陷入一片低迷,对于重仓海南的雅居乐而言,影响无疑是更大的。

  从数据上看,2017年海南清水湾单项目预售金额约170亿元;2018年,雅居乐整个海南市场预售金额100亿元左右,对比明显,这也是去年全年雅居乐销售目标未达标的重要原因。

  据潘智勇业绩会现场透露,2019年上半年,海南市场项目入账仅有10亿元,去年同期则有90亿元。波及至毛利方面,去年同期海南项目毛利贡献66亿元,今年只有6亿元。

  “毛利率下降的原因很明显,高毛利的收入少了,具体来说就是海南岛。”潘智勇表示,海南岛项目的毛利率达58%,毛利收入的急剧下降导致了高毛利的变化。此外,潘智勇还表示,同期的建安成本、土地成本提高了,所以也导致了毛利率下降。

  潘智勇承认,这是雅居乐要面临的一个问题。同时,认为自去年4月开始到今年6月30日为止,雅居乐已经消化了不利影响。

  主席陈卓林则看得更长远:“现在整个行业的毛利率要达到30%以上已经算很好了,我们之前高是因为入账率高,今年比较少,但我预计未来几年会陆续扩大。因为现在新的政策出来了,所以我相信我们2020年、2021年、2022年,地产上尤其是海南岛有了增幅,我们的毛利率会相应地变高。”

  对于之后毛利率得以在30%以上,潘智勇认为有两方面因素的保证。

  其一,目前雅居乐非房板块的毛利率达40%,其中雅生活34%,这将提升整体毛利水平。其二,现在新拿的项目如果毛利率不到30%的话,是不会拿的。

  “我不敢说触底反弹或是到此为止,但是起码能够控制到这个水平,30%对雅居乐来说应该没什么大问题。”

  毛利率下降指标之外,另一项呈正向增长的指标也引起观点地产新媒体注意。据悉,上半年雅居乐公司股东应占利润为50.77亿元,较去年同期37.59亿元上升35.1%。

  当中,包括将一家项目公司的34%权益出售予一家独立第三方,同时失去控制权的税后净收益22.42亿元,以及一家合营企业转至附属公司的除税后重估收益4.35亿元。据悉,该转让项目公司为惠市惠阳雅居乐,拟转让一定股权予深圳创喻。

  也就是说,若除去出售项目公司的收益,上半年的净利润为28.35亿元,同比是下降的。

  对此,潘智勇对观点地产新媒体表示,若撇去出售事项影响,确实利润率有轻微下降,其中主要是毛利下降的原因。

  潘智勇对此没有过多阐述,而是从出售层面表达其合理性:“这是一个很正常的商业行为,我们做生意买进卖出是很正常不过的,关键是算好账、看时机,如果达到最大价值就可以卖。”

  他进一步表示,惠州项目如果由雅居乐自己操刀,预计五年之后才能达到20亿的收益,所以现在引进合作者相当于回笼现金。

  地产与多元之间

  或许是毛利与净利的表现欠佳,主席陈卓林对于雅居乐未来的发展尤其是地产业务方面,还是如年初一样持有保守谨慎的态度。

  “去年我们说今年要实现10%的销售增幅,大家说保守,现在看保守就对了。”陈卓林肯定当初自己的预判。

  对于雅居乐未来三年,陈卓林称,在地产方面就20%的增幅,基本上不会增加得太多:“今年是10%的增幅,未来几年假使有钱的情况下预计也是20%的增幅。”

  对地产业务的增幅判断,也直接影响到了雅居乐对于拿地的计划,“有多少钱做多少事情”。

  据观点地产新媒体了解,上半年雅居乐在土地上处于相对积极的状态,包括百轮竞价后22.5亿斩获昆明两宗打包宅地,溢价率129.2%;高溢价在江门、惠州接连补仓;以及斥31亿首度在北京公开市场夺地。

  “上半年买地有230多亿,我们认为是合理的,在整个行业去看,和雅居乐的排名是成正比的。”陈卓林说道。

  但对于下半年,陈卓林则表示有多少钱做多少事,预计在回收的成本中再拿一半出来买地,具体视下半年的现金流情况:“下半年买地我想也是几十亿到一百亿。始终都是那句话,有好的项目就投,相信下半年是有机会收购合并的。”

  如此谨慎的原因,陈卓林将其归结为目前的土储情况。

  截至上半年,雅居乐拥有权益的土地储备有4000万平方米,按照目前的销售价值已超6000亿;同时,在每一年10%左右的增幅下,预计未来会有7000亿的货值,足以供给未来四年的发展。

  相比于地产业务的保守谨慎,陈卓林对于雅居乐多元化业务则显得进取多了。

  多元化已然是这几年雅居乐身上最为突出的标签,与其他房地产同行稳固基本盘的共识不同,雅居乐从2016年就启动多元化进程。

  目前,雅居乐已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理等八大产业集团并行运营的格局。截止去年末,雅居乐在物业管理、酒店营运、物业投资及环保业务上的总收入为36.58亿元,占总收入比重为6.52%。

  上半年,雅居乐多元化业务营业额为24.4亿元,业务收入占比自去年同期的6.8%上升到9%。其中,物业管理、物业投资及环保业务收入分别较去年同期上升63.9%、4.9%及68.9%。

  也就是说,目前雅居乐在物业发展收入与多元化业务收入的占比上,分别为91%及9%。

  对于此前提过的地产和非地产业务各占一半营业额的目标,陈卓林表示:“多元化发展策略是没变的。”

  其称,希望2019年全年多元化业务有15%左右的增幅,未来三年的计划是希望每一年递增10%左右,这几年中雅居乐也抽出接近30%的投资额出来供给其他产业。据陈卓林年初透露,今年的500亿投资计划中,400亿将投向房地产业务,100亿投资于其他领域。

  “我希望4年后,到2022年、2023年,这项收入与我们原定的目标是不变的,其他的产业和地产可以各占一半的营业额。”

  对于此前入股力世纪,是否入局新能源汽车,潘智勇表示,此次合作是基于资本股权层面的,在这个过程中公司也在寻求更多的合作,但肯定不做汽车,只做在行的事情。

  “下一步,如果说力世纪在产品落地的时候,我们也不排除做相关配套的服务,比如说在工业园、产业园的建设方面提供相配套的服务,但雅居乐没有做汽车,他们做不等于我们做。”

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