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下一个十年楼市将以商品房为主,还是以公租房、公产房为主?

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  • 2020-01-20
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(图文无关)无论如何变革,中华商业文明的繁荣壮大是无法逆转的。(新华社/图)

(本文首发于2020年1月16日《南方周末》新年特刊“十年·未忘”之“开年十大猜,展望下一个十年”)

张平:前者。无论如何变革,中华商业文明的繁荣壮大是无法逆转的。

魏英杰:前者。很难想象会以政府公租房、公产房为主,这首先不符合市场经济的规律,也不符合资源配置的有效性原则,更不符合人类的普遍社会形态。

张强:前者。除非某地人口急剧增多,否则存量房就够住了。

邓新华:前者。财政承受不了以公租房、公产房为主,宏观经济也承受不了。

陈季冰:前者,否则就糟了。

徐迅雷:前者。无形之手的市场永远第一,有形之手的政府永远第二。

叶匡政:前者。中国经济结构和地方财政状况都不允许,公租房等注定只是安慰性政策,成不了主流。

周念利:前者。随着人口增长逐年放缓,房产刚需增速放缓,商品房供需关系趋于均衡,价格也会逐渐稳定,因为社会习惯等原因,商品房还会是房市的主力。

李晓鹏:前者。这是可以预测的。第一,如果要回到以政府供应的公租房、公产房为主的住房模式,意味着整个住房制度的彻底变更,十年太短,来不及做出这样的托马斯全旋。第二,土地财政是地方财政的大头,目前出让的地块,全部都是开发商通过拍卖取得的用地,许多开发商的土地储备,至少是要超过10年的。虽然目前规定,开发商的拿地条件是必须有一定比例的公租房,但毕竟不是主流。

邹振东:后者。

满足人们对更高居住品质的需求还得靠市场

刘卫民(国务院发展研究中心研究员)

笔者认为:十年后,我们将形成多主体供给、多渠道保障,商品住房与政策住房功能互补,政府与市场协调发展的住房格局。

市场仍是住房供给的主要渠道。以1998年《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》为标志,我国拉开了全面推进住房制度改革的大幕,福利分配为主的住房制度从政策上逐渐退出历史舞台。住房制度改革特别是市场化改革,在促进住房领域迅速发展方面发挥了重要作用。可以说,过去10年,通过不断深化住房市场化改革,我们解决了总量供不应求的基本矛盾,未来10年,我们也将进一步通过建立更加规范、有效、稳健的住房市场体系,市场在资源配置中起决定性作用,满足全面建成小康社会后人们对更高居住品质的需求。

政府的住房保障形式将更加丰富适用。在推进高质量新型城镇化,避免“半拉子城镇化”,使新市民真正融入城市,释放新市民对经济社会发展和支撑内需潜力等方面,政府公共政策将会持续发力。购房、租房将在公共政策领域实现真正意义上的“同权”,消弭附属于住房之上的公共服务落差。

这种回归背后的大时代背景是,未来10年我国城镇化率将从60%提高到70%左右,我国城镇化率将进入到平稳期,过去那种阶段性人口集聚导致住房需求激增的基本面将成为历史。同时,我国城镇化将从过去核心城市“一枝独秀”,转变为城市群“多点开花”的空间格局,原来城市群中第二线梯队对人口、产业、资本等要素的吸引力能级跃迁,热点城市住房需求得到有效分散和疏解。

经过二十多年,我国城镇人均住房建筑面积已经由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米,农村人均住房建筑面积提高到47.3平方米。据测算,我国城镇居民家庭户住房套数已达1套以上,即平均每个城镇家庭都拥有了1套住房,我们已经解决了住房总量上供不应求的基本矛盾,未来10年,住房领域解决的是不平衡、不充分问题。

对于供求紧、房价高的城市,实物性或新建住房的保障比例将会更高一些,在新一代信息技术和征信体系的作用下,中低收入家庭和新市民通过更加公平、公开的方式,解决住房困难或阶段性住房困难。对于供求宽松、存量资源充裕的城市,住房保障人群中租赁补贴的比例将会更高一些,人们拥有更加灵活的住房选择权,更加便捷地实现居住、就业的统一。

住房发展不平衡、不充分的基本矛盾还表现为存量住房资源改造潜力巨大。按照六普数据,全国房龄在30年以上的住房比例在五分之一左右。在城镇住房中,有9.9%的住房没有厨房,有13.3%的住房没有管道自来水,有28.2%的住房没有洗澡设施,有15.6%的住房没有厕所。存量住房中老旧小区的住房质量普遍具有较大提升潜力,随着老旧小区功能性改造、宜居性改造、智能性改造,老城区不再是大家调侃的“老破小”,而是带有独特历史文脉和城市风貌的宜居之地。

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